Copyright @ 2014 颐乐居(上海)实业发展股份有限公司版权所有 沪ICP备14029028号

总部地址:上海市嘉定区鹤旋路26弄22号701室   网站建设:中企动力 江阴

适老化住区将成地产开发新趋势

分类:
行业新闻
来源:
2013/10/30 00:00
浏览量

  近日,中国房地产业协会副会长朱中一出席“老龄化社会养老社区与建筑”研讨会时提出,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》除了网上提交的正文外,还有一份附表。在附表里国务院已把其中45项指标工作分配落实到了各相关部门。其中住建部承担的两大任务:一是新建住宅小区要保证人均0.1平方米的面积用于养老服务设施;旧小区无养老服务设施,或现有设施没有达到要求的,限期通过购置、置换和租赁方式开辟养老服务设施,完成社区的无障碍改造。二是住建部要在今年年底前提出居家养老的适老化设施改造方案;到2020年,符合养老服务标准的老年人活动中心要覆盖所有的城市社区、90%以上的乡镇及60%以上的农村社区。

  朱中一指出,随着中国老龄化社会的深度发展,适老化住区将成为房地产开发及养老机构建设的新趋势。而如何完善社区适老化设施,满足90%居家养老、6%社区养老的需要,以及怎样实现养老机构适老化设施与运营成本之间的平衡,也将成为接下来房地产开发商和养老服务运营商共同面临的新命题。

 

  开发商要走适老化新路子

  据了解,尽管此前多有大型房企自主尝试养老住宅小区的开发,但自政府提出适老化住区的建设任务后,开发商今后在建设普通住宅小区时,也必须配建同等规模的养老设施。

  目前这一要求已成为一项硬性指标,不践行的开发商将面临重建、返工等耗资巨大的惩罚。朱中一表示,具体配建标准目前还在制定中,计划将于明年第一季度出台。

  按照国家规划,我国养老服务体系是以居家为基础、社区为依托、机构为支撑。其中居家老年人占90%,由此看来,小区的养老服务设施不仅要满足社区养老需求,同时也要辐射到居家养老的老年人。

  而事实上,我国当前社区养老和居家养老普遍缺少养老配套设施,更无适老化住宅和养老建筑的硬件基础,养老服务软件由此很难运转。朱中一说,随着国家对养老设施规划的实施,在未来生活资源和护理等,多方面综合性的适老住宅和设施必将成为养老产业发展的必然选择。他还建议将持续照料的轻型社区作为房企未来开发的重点。比如在社区里配套一定比例的老年公寓,并按规定建造日间照料中心、老年活动场所等。对此,国家也会根据开发商的项目实际情况,给予相应的政策支持。

  朱中一表示,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》给广大开发商也留下了思考的空间。比如该文件里专门提到了“建立医疗机构和相关企业合作将成为最理想的居家社区养老服务模式”,这意味着,建立一个移动医院医疗信息系统后,老年人可通过该系统实现远程挂号,医生可以直接诊断。建设此种居家社区养老服务模式只需小区配有一个大约300平方米的医疗用房,不仅可为病患提供日常医疗服务,而且还可使病患通过仪器设备与中国医疗中心取得联系,专家对病情汇总后病历卡将通过电子信息传输回系统。“此模式可节省大部分医疗用地面积,建议开发商尝试。”日本立亚设计咨询有限公司设计师榊原明夫表示,在日本东京,奥利纳斯夜莺林老人院是目前备受推崇的项目。该项目的特点是可最大限度地发挥地块价值,激发老年人的生活活力。项目的第一层部分为幼儿园,二到七层是老人院,高层是老年公寓。榊原明夫说,此类小区既能满足老年人的养老需求,又充满活力,堪称为理想化的养老住区。他并不主张中国志于养老地产的开发商盲目追求大规模建筑。举例来说,若开发商开发15万平方米的养老院,那么即使项目入住率高也只是死气沉沉的公寓,根本达不到激发自身活力的目的。在这种情况下,榊原明夫建议中国地产开发商不妨尝试养老地产项目十分之一做养老,其他做开发的思路模式。

  除了居家社区养老的适老化改造、新建日益提上了日程,养老机构的适老化设施也是适老化住区中的重要一环。

  博洛尼精装研究院院长徐勇刚透露,在博洛尼精装研究院进行的中国人生活方式调查中,大约有21%的人会选择入住养老机构。这是一个较好的信号,同时也对养老机构的适老化设施提出了更高要求。

 

  机构配置应以运营为导向

  博洛尼精装研究院的调查结果显示,入住养老机构的老年人往往注重环境养老,他们认为医疗、聊天场所和公园配套是最重要的。而徐勇刚通过与美国、日本及台湾地区的养老院交流中发现,以上国家和地区大都把公共空间做得很大以促使老年人可以顺畅交流。此外,该调查结果还显示,在适老规划中预留设计,且不同年龄段的老年人对预留设施要求也不尽相同。因为根据老年人老龄化程度的加重,对养老设施的需求转移也需养老机构提前预留。

  对于徐勇刚提出的环境养老,北京寸草春晖养老院(以下简称“寸草春晖”)总经理王小龙却持不同观点。他认为中国城市型养老模式要从城市人口密度实际情况出发,综合布局,根据需求制定不同的机构配置模式:健康老年人对环境敏感度较高,他们适合环境好、公共空间大的养老机构,目前我国此类养老机构往往分散在郊区。此外,对健康老年人来说,入住养老机构并不是刚需,而另一部分以高龄、失能、半失能为主的老年人才是机构养老真正的刚需人群。这部分人对环境要求不高,也更希望能离子女、医疗资源较近,且最好居住在城区内。

  “但城市土地及床位资源稀缺,也加重了养老机构的运营成本,比如北京、上海的土地成本每平方米按租金计算,一天也要四到五元钱,此时运营商需要考虑的就是怎样提高土地利用效率,综合控制成本。因为只有实现养老设施规划和运营成本的平衡,才能实现机构运营的可持续性,最终为中国老年人提供一个可以接受的机构入住价格和生活环境。总体来说,养老机构的配置规划必须以运营为导向。”王小龙进一步分析指出。

  王小龙认为,尽管国内外很多专家规划出了很多看似美好的养老机构规划蓝图和先进设施,但过高的成本积累根本不利于开发商的良性运作。对老年人来说,过于复杂的高科技养老机构并不适用,而过高的价格也将令其难以承受。

  在寸草春晖,王小龙也在彻底践行“以经营为导向”的运作理念,为压缩成本他甚至没有自己的独立办公室,也要尽可能地完善适老化设施和设备。“我们的设计虽然还不够科学,设备也许还不够先进,但老年人住得很舒适,目前公司不存在运营压力。”据了解,寸草春晖于2011年底开业,8个月后住满,现如今排队入住的老年人多达300多人,如此高的入住率让很多高空置率的民办养老机构汗颜。而王小龙的养老设施规划与成本平衡考虑的风险控制也更加值得其他民办养老机构学习。

  原本属养老机构性质的寸草春晖其实是一家定位于小规模、社区型、多功能、广覆盖、专业化特点于一身的居家一体化新型社区养老模式。在朱中一看来,让失能半失能且急需照料老年人都得到妥善照料,让居家老年人都能到机构接受服务正是其所推崇的轻社区养老服务,也是未来养老服务机构的新方向。

关键词: